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집을 팔고 나면 남는 건 돈일까요, 세금일까요?
수천만 원 차이 나는 양도소득세, 제대로 알지 못하면 손해가 큽니다.
복잡해 보이지만 핵심만 알면 생각보다 간단하게 절세할 수 있는 그 방법을 지금부터 알려드립니다.
제 글을 따라서 신고해보세요!
2025년 기준 양도소득세 세율 구조
2025년 기준 양도소득세는 기본세율 외에도 주택 보유 수, 보유 기간, 거래 금액에 따라 차등적으로 적용되는 중과세율이 존재합니다.
장기보유특별공제
1세대 1주택(보유 2년 이상)의 경우 보유기간에 따라 최대 80%까지 양도차익 공제 가능합니다.
단, 보유 기간만이 아니라 거주 기간 요건도 충족해야 공제를 받을 수 있습니다.
실시간 세율 계산은 국세청 양도소득세 자동계산기에서 확인할 수 있습니다.
일반 세율 (1세대 1주택, 비사업용 토지 제외)
3억 이하: 6~42% 누진세율
3억 초과~5억: 최대 45%
5억 초과: 최대 45%
중과세율
조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%
3주택 이상자: 기본세율 + 30%
비사업용 토지: 기본세율 + 10%
1세대 1주택 비과세 혜택
양도소득세를 줄이는 가장 대표적인 방법으로 바로 1세대 1주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만, 단순히 ‘집이 하나 있다’는 이유만으로 적용되진 않으며, 반드시 다음 요건을 충족해야 합니다.
1세대 기준
세대원 전원이 동일 주소지에 거주
배우자 포함하여 주택 1채만 보유
보유 및 거주 요건 (2025년 기준)
2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 필수 (조정대상지역 기준)
비조정지역은 2년 보유만 충족해도 가능
비과세 한도
실거래가 12억 원 이하까지 전액 비과세
12억 초과분은 과세 대상 (단, 필요경비, 공제 등 적용 가능)
주의 사항
임대 목적의 장기 공실, 일시적 2주택자 등은 예외 규정이 적용되므로 반드시 전문가 상담 또는 홈택스 문서 확인 필요
양도소득세 신고 및 납부 방법
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.
예를 들어서 2025년 3월 15일 매도 계약을 체결했다면, 2025년 5월 31일까지 신고를 마쳐야 합니다.
신고 방법
국세청 홈택스 (전자신고 가능)
세무대리인(세무사)을 통한 대리 신고
세무서 직접 방문 신고
필요 서류
양도 및 취득 계약서
거래내역 증빙(중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등)
주민등록초본 (보유·거주 확인용)
가족관계증명서 (1세대 판별용)
납부 방법
홈택스 전자납부
은행 납부 (고지서 지참)
카드, 간편결제 가능
양도세 줄이기 위한 실질적 전략
양도소득세를 줄이는 데는 몇 가지 합법적인 전략이 존재합니다. 아래 전략을 사전에 숙지하고 매도 계획을 세우면 수천만 원 단위의 절세가 가능합니다.
장기보유특별공제 극대화
10년 이상 보유 시 최대 80% 공제 가능
단, 거주 요건 병행해야 혜택 적용
일시적 2주택 비과세 요건 활용
신규주택 취득 후 1년 내 기존주택 처분 시 비과세 가능
반드시 신규주택 전입 조건 충족 필요
가족 간 증여 후 매도 방식
세대 분리를 통해 다주택자 중과 피하기
단, 5년 내 증여받은 자산을 매도할 경우 ‘증여세 합산과세’ 주의
보유 부동산 용도 변경
비사업용 토지 → 사업용 용도 전환 시 중과세율 회피 가능
양도시기 분산
연도 분할 매도를 통해 세율 누진 구간 회피
특히 다가구·다세대주택 매도 시 유리
양도소득세! 처음 들어보셨나요?
양도소득세는 자산을 양도하여 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 예를 들어, 부동산을 매도하여 얻은 차익이 이에 해당합니다. 양도소득세는 자산의 보유 기간에 따라 세율이 달라지며, 보유 기간이 길수록 세율이 낮아지는 경향이 있습니다.
양도소득
자산의 매도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액
과세표준
양도소득에서 비과세 요건을 충족하는 경우 제외된 금액
산출세액
과세표준에 세율을 곱하여 계산된 세액
전문가 상담이 꼭 필요한 상황
다주택자, 상속 또는 증여 후 양도, 분양권 매도, 법인 양도 등 복합적 사안일 경우 일반적인 양도세 규정만으로는 절세 전략을 세우기 어렵습니다.
다음과 같은 경우에는 반드시 전문가의 상담을 받는 것을 권장합니다.
(1) 3주택 이상 보유자 또는 법인 명의 부동산 보유자
(2) 증여세 및 상속세와 겹치는 자산 처리
(3) 신축 후 단기 매매
(4) 임대사업자 등록 후 해제 후 양도
(5) 과거 보유기록이 불분명하거나 증빙자료가 부족한 경우
1가구 2주택 신고방법
1가구 2주택을 보유하고 있는 경우, 양도소득세 신고는 조금 복잡해질 수 있습니다. 이 경우, 두 주택 중 하나를 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건이 다르기 때문입니다.
1가구 2주택의 경우, 양도소득세를 신고할 때 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
(1) 두 주택의 보유 기간
(2) 양도하는 주택의 취득가액과 양도가액
(3) 필요경비 철저히 증빙 (중개수수료, 취득세, 인테리어 비용, 설계비, 감정평가비 등)
일시적 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)
다음 조건을 모두 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 양도
조정대상지역 → 조정대상지역 이사 시: 신규주택 취득 후 1년 이내 전입, 2년 내 기존주택 매도
2년 이상 보유(및 거주) 요건 충족 필요
많이 궁금해하는 질문과 답변들
Q. 양도소득세를 납부한 후 환급받을 수도 있나요?
A. 네, 특정한 경우에는 환급이 가능합니다. 예를 들어, 신고 후 감면 요건을 충족하는 사실을 뒤늦게 확인한 경우, 경정청구를 통해 환급받을 수 있어요.
Q. 양도소득세를 분할 납부할 수 있나요?
A. 네, 일정 금액 이상일 경우 분할 납부가 가능합니다. 일반적으로 1천만 원 이상일 때 최대 6개월까지 분할 납부할 수 있어요.
Q. 부동산을 가족에게 저렴하게 팔면 양도소득세가 줄어드나요?
A. 아니요, 특수관계인 간 거래는 시가를 기준으로 과세됩니다. 따라서 시가보다 낮은 가격으로 거래하면 증여세가 부과될 수도 있어요.
Q. 양도소득세를 줄이기 위해 부동산을 공동명의로 하면 유리한가요?
A. 경우에 따라 다릅니다. 공동명의로 하면 각자의 기본공제 혜택을 받을 수 있지만, 추후 매각 시 절차가 복잡해질 수 있어요.
Q. 해외 부동산을 매각할 때도 한국에서 양도소득세를 내야 하나요?
A. 네, 한국 거주자는 해외 부동산을 매각할 때도 양도소득세를 신고해야 합니다. 다만, 해당 국가에서 이미 세금을 납부했다면 일부 공제받을 수 있어요.